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杭州二手房掛牌破10萬套!萬人搖紅盤還有紅利嗎?

2019-11-06
前兩天看房過程中,與中介朋友閑聊,問他:最近二手房市場如何?每個月能成交多少單?
他的回答是:我們店里有18個人,資深經紀人也有7、8位,每個月的成交單數基本在5、6單左右。和16年那會比少了許多。但是現在公司和新房合作的變多了,大概有100多個新房項目全合作。現在老人還好,提成點高,工資還可以。新人就比較難說了。
他的這番回答,也在筆者的意料之中,畢竟10萬套庫存房源量在這里,購房者人數也擺在這里,哪怕再紅的新盤登記人數也只在2.5W左右,新增房源速度遠超去化的速度,業主們若想盡快出售房源,也只能將二手價格逐步向新房價格靠攏。
杭州二手房掛牌破10萬套!萬人搖紅盤還有紅利嗎?
(二手房房源量:10048套)

二手房掛牌猛增
早前小胖看房就曾預言:
杭州二手房掛牌11月會突破10萬大關,現在他真的來了。
縱觀二手房的掛牌房源量,2018年3月,2.5W套;2018年7月,4W套;10月底,超6W套;2019年5月底,7.7W套;到現在11月,10W套。
可以發現在近1年半的時間內掛牌猛增近三倍,這其中最大的原因,可以歸結為:限價。因為限價,大量的倒掛盤推出,購房者們都想去限價紅盤試一試,而擱置買二手房的計劃。業主們也想嘗一波紅盤的甜頭,而有出售房源騰出房票的計劃。
總而言之就是二手房越來越多了。但隨著房源量的積壓,二手房價格就會逐漸趨于理性,那么那些當初號稱“搖到就賺100W”的萬人搖紅盤呢?他們在二手市場的生存空間如何呢?
 
萬人搖紅盤目前結果
樓盤名:融信瀾天
毛估可賺:60W以上
樓盤地址:余杭良渚·古墩路與立新路交叉口向北300米
萬人搖開盤均價:18460.88元/㎡
交付時間:2019年
小區總戶數:1605戶
目前掛牌房源:94套
掛牌均價:3.02W左右
成交均價:2.4—2.8W
紅利:以89㎡、開盤價18460元/㎡、成交均價2.6W左右簡單為例,89*(2.6-1.846)≈67W
樓盤名:萬科未來城二期
毛估可賺:50W以上
樓盤地址:余杭良渚·玉鳥路
萬人搖開盤均價:22855元/㎡
交付時間:2018年
小區總戶數:2364戶
目前掛牌房源:36套
掛牌均價:36954元/㎡
成交均價:29180元/㎡
紅利:以89㎡、開盤價22855元/㎡、成交均價28180元/㎡簡單為例,89*(29180-22855)≈56W
樓盤名:西湖國際城
毛估可賺:60W以上
樓盤地址:西湖三墩北·蓮紫路90號
萬人搖開盤均價:24287元/㎡、23233元/㎡、23254元/㎡
交付時間:2019年
小區總戶數:1746戶
目前掛牌房源:110套
掛牌均價:37887元/㎡
成交均價:31170元/㎡
紅利:以89㎡、開盤價24287元/㎡、成交均價31170元/㎡簡單為例,89*(31170-24287)≈61W
樓盤名:蔚藍領秀
毛估可賺:120W以上
樓盤地址:江干丁橋·天龍路55號
萬人搖開盤均價:14780元/㎡
交付時間:2019年
小區總戶數:2077戶
目前掛牌房源:29套
掛牌均價:30082元/㎡
成交均價:29140元/㎡
紅利:以89㎡、開盤價14780元/㎡、成交均價29140元/㎡簡單為例,89*(29140-14780)≈128W
注:以上舉例僅供參考,不排除個別房源價格有波動,且當中并未扣除資金成本、時間成本等。是因為筆者認為,就算不買紅盤,這些成本也是客觀存在的。
紅利有,100W?少
綜上所述,當初的萬人搖紅盤流入市場后紅利是存在的,數額也不小,但真正有達到100W的是真的少,而且這個紅利數額也正在緩慢減少。
另外就目前已經交付的紅盤中來看,最“賺”的當屬卓越蔚藍領秀,而不是三次萬人搖的西湖國際城,這點讓筆者比較吃驚。
為此,專門淺析了一下卓越蔚藍領秀的特點。
1、幾者之中,它是單價最低的,倒掛大、獲利空間大。
2、蔚藍領秀為交付不滿2年的次新房,房齡新,而周邊二手房多為10年房齡左右或以上房源。
3、板塊居住氛圍濃厚,價格相對不高,是剛需購房者會列入選擇的板塊之一。
新房交付大年流入二手
二手終歸趨于平靜
今年是新房的交付大年,有數據顯示,今年共交付145個項目,其中部分房源直接流入二手市場,二手市場終歸會趨于平靜。現在所擁有的的紅利,到后期也有縮水的可能。之后真正留存下來的肯定是那些品質不錯、房源佳、性價比高的房源。
 
 
 
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